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Liegenschaftsrecht

Allgemeines zum Liegenschaftsrecht:


Das Liegenschaftsrecht regelt die rechtlichen Voraussetzungen für den Erwerb, die Übertragung und die Beschränkung des Eigentumsrechtes an unbeweglichen Sachen.

Als solche gelten insbesonders, Zinshäuser, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, unbebaute Grundstücke.

Solche Liegenschaften können entgeltlich (Kaufvertrag), unentgeltlich (Schenkungsvertrag) oder veräussert bzw. erworben werden. Überwiegt trotz vereinbarter Gegenleistung der unentgeltliche Charakter des Rechtsgeschäftes, wird dieses häufig als Übergabsvertrag bezeichnet.

Zur Vorbereitung eines Liegenschaftserwerbs wird in aller Regel Einsicht in das Grundbuch genommen, also ein aktueller Grundbuchsauszug der betreffenden Liegenschaft hergestellt. Jeder Notar hat Einsicht in das Grundbuch und kann durch elektronische Abfrage einen aktuellen Grundbuchsauszug herstellen und beurkunden. Zudem können alle seit dem Jahr 2007 in der gerichtlichen Urkundensammlung aufgenommene Urkunden, die Grundlage einer Grundbuchseintragung gewesen sind, ebenfalls elektronisch ausgehoben  - dh. Abschriften solcher Urkunden durch den Notar hergestellt - werden.

Für die Übertragung des Eigentumsrechtes an Liegenschaften ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Dazu ist zunächst die Errichtung einer grundbuchstauglichen Vertragsurkunde auf welche die Unterschriften der Vertragsparteien notariell (oder gerichtlich) beglaubigt sein müssen, erforderlich. In manchen Fällen ist die Errichtung eines  Notariatsaktes erforderlich.

Der (entgeltliche oder unentgeltliche) Erwerb von Liegenschaften unterliegt der Grunderwerbssteuer (GrESt). Diese beträgt 3,5% (bei Erwerb durch bestimmte nahe Angehörige 2%) der vereinbarten Gegenleistung. Bei unentgeltlichen Rechtsgeschäften ist die GrESt grundsätzlich vom dreifachen Steuereinheitswert der Liegenschaft zu berechnen.

Befreiungen von der GrESt bestehen in gewissen Umfang bei der Übergabe von betrieblichen Liegenschaften, insbesonders bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken. 

Ist der Vertrag unterfertigt, ist (ab 1.1.2013 zwingend durch einen Notar oder Rechtsanwalt) eine Abgabenerklärung an das Finanzamt zu erstatten oder die Selbstberechnung der Grunderwerbssteuer durch den Vertragserrichter durchzuführen. Weiters sind allfällig erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigungen einzuholen oder andere notwendige Zustimmungserklärungen (z.B Land Steiermark bei Übernahme geförderter Landesdarlehen durch den Erwerber) einzuholen.

Bei einem Liegenschaftsverkauf besteht seit 1.4.2012 Immobilienertragssteuer (Regelsteuersatz 25% vom Veräusserungsgewinn), welche vom Notar im Wege der Selbstberechnung an das Finanzamt abgeführt werden kann.

Die zunehmende Komplexität von Liegenschaftsübertragungen erfordert einen vertrauensvollen und kompetenten Berater. Wir bieten Ihnen in einem ersten unverbindlichen Beratungsgespräch Aufklärung über alle Aspekte und mögliche Problembereiche der Vertragsabwicklung und den damit verbundenen Kosten uns Steuern.   

Kaufverträge und Treuhandschaften:

Bei einem Kaufvertrag über eine Liegenschaft schuldet der Verkäufer die – grundsätzlich lastenfreie – Übertragung seines Eigentumsrechtes auf den Käufer und der Käufer die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises an den Verkäufer.

Anders als bei Schenkungsverträgen, wo vom Erwerber kein Kaufpreis zu leisten ist und wo eine Gewährleistung des Geschenkgebers für eine besondere Beschaffenheit der Liegenschaft in der Regel ausgeschlossen wird, bestehen bei einer Kaufvertragsabwicklung tendenziell  unterschiedliche Interessen und Vorstellungen des Käufers und des Verkäufers hinsichtlich Kaufpreisauszahlung, Gewährleistungspflichten u.ä. . Eine vorausschauende Klärung aller relevanten Fragen der Vertragsabwicklung und die Verfassung eines fairen, auf die Interessen beider Vertragsteile zugeschnittenen Kaufvertrages ist eine wesentliche Voraussetzung für die reibungslose und stressfreie Abwicklung eines Liegenschaftsverkaufes.

Besonders wichtig ist dabei die Klärung der Voraussetzungen für die lastenfreie Übertragung des Eigentumsrechtes bereits im Vorfeld der Vertragsunterfertigung. Bei Liegenschaften die etwa mit Pfandrechten belastet sind, ist abzuklären, ob mit dem vereinbarten Kaufpreis die Lastenfreistellung (Pfandrechtslöschung) überhaupt erwirkt werden kann.

Besonders wichtig für die Kaufvertragsabwicklung ist daher auch die treuhändige Vertragsabwicklung durch den Notar. Diese Treuhandschaft dient einerseits der Absicherung des Verkäufers, indem der Treuhänder dafür Sorge trägt, dass die Eintragung des Eigentumsrechtes des Käufers im Grundbuch erst nach erfolgter Zahlung des Kaufpreises erfolgt und andererseits auch der Sicherheit des Käufers, indem der Treuhänder sicherstellt, dass die Auszahlung des – bei ihm auf einem Treuhandkonto erlegten - Kaufpreises an den Verkäufer erst erfolgt, wenn die lastenfreie Eintragung des Eigentumsrechtes für den Käufer im Grundbuch gewährleistet ist.

Bei allen Liegenschafts(ver)käufen mit einem nicht geringen Kaufpreis ist daher eine professionelle Kaufvertragsabwicklung über den Notar als Treuhänder sinnvoll und ratsam. Die Registrierung der Treuhandschaft im Treuhandregister des österreichischen Notariates und die Abwicklung aller Kaufpreiserläge über ein Treuhandkonto bei der Notartreuhandbank AG bieten eine optimale Sicherheit für eine reibungslose Vertragsabwicklung.

Beim Verkauf von Wohn-/Geschäftsgebäuden ebenso wie bei Eigentumswohnungen ist auch zu beachten, dass nach den Bestimmungen des Energieausweis-Vorlagegesetzes vom Verkäufer dem Käufer zwingend ein Energieausweis über das Vertragsobjekt vorzulegen ist. Wird ein Kaufvertrag nach dem 30.11.2012 ohne Vorlage eines Energieausweises errichtet, droht dem Verkäufer eine Verwaltungsstrafe von bis zu  € 1.450.--!

Die Bestimmungen des Energieausweis-Vorlagegesetzes finden auch auf die Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten Anwendung, daher ist auch der Vermieter zur Vorlage eines Energieausweises vor Vertragsabschluss verpflichtet.

Schenkungs- und Übergabsverträge:

Ein Schenkungsvertrag liegt vor, wenn jemandem eine Liegenschaft unentgeltlich überlassen wird.

Bei einem Übergabsvertrag sind vom Übernehmer auch Gegenleistungen zu erbringen, die in der Regel in der Einräumung von Wohn- und Versorgungsrechten für den Übergeber bestehen. Weitere typische Gegenleistungen in Übergabsverträgen sind die Verpflichtung zur Übernahme von auf der betreffenden Liegenschaft haftenden Darlehen oder Krediten sowie die Verpflichtung zur Zahlung von Geldleistungen an pflichtteilsberechtigte Kinder des Übergebers. 

Vorausschauende Planung und eingehende Beratung beim Abschluss solcher Verträge, die in der Regel innerhalb der Familie durchgeführt werden, sind aus verschiedenen Gründen wichtig:

Bei der unentgeltlichen Übertragung von Liegenschaften in der Familie sind neben der Frage, ob sich der Geschenknehmer die erhaltene Schenkung auf seinen künftigen Erb- oder Pflichtteil anrechnen lassen muss auch allfällige Pflichtteilsansprüche weichender Kinder nach dem Ableben des Geschenkgebers zu beachten, die sich nicht nur gegen den Nachlass des Geschenkgebers sondern auch gegen den Geschenknehmer (sog. Schenkungspflichtteil) richten können.

Der Notar informiert sie eingehend über die Möglichkeiten einer sinnvollen Einbeziehung aller Pflichtteilsberechtigten in die geplante Liegenschaftsübergabe (wie etwa durch Erb- oder Pflichtteilsverzichtsverträge) ebenso wie eine vorausschauende Vertragsgestaltung zur weitgehenden Vermeidung von Schenkungspflichtteilsansprüchen gegen den Liegenschaftsübernehmer.

Die seit 1.4.2012 in Kraft befindliche Regelung der Immobilenertragsbesteuerung ist auch bei der Errichtung von Übergabsverträgen zu beachten. Beträgt der Wert der im Vertrag vereinbarten Gegenleistung mindestens 50% des Verkehrswertes der übergebenen Liegenschaft, liegt steuerlich ein entgeltliches Rechtsgeschäft vor, was für beide Vertragsteile nachteilige Konsequenzen hat:

Beim Übergeber unterliegt die Liegenschaftsveräusserung der Immobilienertragssteuer (Steuersatz 25% vom Veräusserungsgewinn, dies ist die Differenz zwischen dem Anschaffungspreis und dem Veräusserungserlös der Liegenschaft, wobei bei der Ermittlung des Anschaffungspreises auf den letzten entgeltlichen Erwerbsvorgang abzustellen ist!). Alternativ besteht in den meisten Fällen die Möglichkeit einer Pauschalbesteuerung von 3,5% (bei bestimmten umgewidmeten Grundstücken 15%) des Veräusserungserlöses (= Wert der vereinbarten Gegenleistungen).

Beim Übernehmer führt dies zu einem – in der Regel weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegenden – steuerlichen Anschaffungspreis für die Liegenschaft. Bei einem allfälligen späteren Verkauf der Liegenschaft ist die Differenz zwischen diesem Anschaffungspreis und dem Verkaufserlös mit 25% zu versteuern!

Gesetzlich geregelt sind auch einige, jedoch nur unter ganz bestimmten Umständen zur Anwendung kommende Ausnahmen von der Immobilienertragssteuer (z.B. Hauptwohnsitzbefreiung und Befreiung für selbst hergestellte Gebäude). 

Es ist daher bei der Errichtung von Übergabsverträgen in der Familie darauf zu achten, dass der Vertrag so ausgestaltet wird, dass steuerlich kein entgeltliches Rechtsgeschäft vorliegt. Eine eingehende und kompetente Beratung ist daher auch aus diesem Blickwinkel unbedingt geboten.

Ein wichtiger Punkt bei der Übergabe von Liegenschaften ist auch die Absicherung des Übergebers im Grundbuch, wie etwa durch Eintragung eines Wohn- oder Fruchtgenussrechtes, von sonstigen Versorgungsrechten oder durch ein grundbücherliches Belastungs- und Veräusserungsverbot. Auch Vorkaufsrechte – z.B. für weichende Kinder – können anlässlich einer Liegenschaftsübergabe vereinbart werden.

In der Praxis werden Belastungs- und Veräusserungsverbote und Vorkaufsrechte zum Erhalt der betreffenden Liegenschaft im Familienbesitz auch als selbstständige Vereinbarungen – dh. nicht im Zusammenhang mit einem Übergabsvertrag - errichtet. 

Wohnungseigentumsverträge :

Die Begründung von Wohnungseigentum erfolgt in der Praxis bei Mehrparteienwohnhäusern schon anlässlich deren Errichtung. Aber auch bei kleineren Objekten, sogar bei Zweifamilienhäusern kann die Begründung von Wohnungseigentum zweckmäßig sein und den Verkehrswert der einzelnen Wohnungen erhöhen.

Mit der Begründung von Wohnungseigentum räumen sich die Miteigentümer einer Liegenschaft gegenseitig das Recht ein, eine Wohnung, eine sonstige selbstständige Räumlichkeit oder einen Parkplatz (Wohnungseigentumsobjekte) alleine und ausschließlich zu nutzen und auch nur alleine darüber zu verfügen.

Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander, daher welchem Wohnungseigentümer die ausschließliche Nutzung welcher Wohnungseigentumsobjekte zukommt. Weiters werden auch darin auch Regelungen hinsichtlich der Benützung jener Teile der Liegenschaft getroffen, die allgemein – also allen Wohnungseigentümern - zugänglich sind (sog. Allgemeinflächen). Ein weiterer wichtiger Regelungsbereich ist die Aufteilung der Betriebs- und Instandhaltungskosten, soweit sie allgemeine Flächen der Liegenschaft betreffen.

Seit der Neuregelung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahre 2002 können zwei natürliche Personen gemeinsam – jedoch nur je zur Hälfte - Wohnungseigentum erwerben. Die beiden Hälfteanteile dürfen nur gemeinsam belastet, beschränkt oder einer Zwangsvollstreckung unterworfen werden. Im Ablebensfall eines der Eigentümerpartner fällt dessen Hälfteanteil gem. § 14 WEG   - abweichend von den allgemeinen erbrechtlichen Bestimmungen - grundsätzlich in das Eigentum des überlebenden Eigentümerpartners, der – wenn er diesen Anteil übernimmt -  in den Nachlass des verstorbenen Eigentümerpartners einen in § 14 WEG näher geregelten Übernahmspreis zu bezahlen hat. Davon abweichende Regelungen können von den Eigentümerpartnern zu Lebzeiten getroffen werden. Wegen der Komplexität der gesetzlichen Regelung ist dazu unbedingt fachmännischer juristischer Rat erforderlich.  

Bauträgerverträge:

Bauträgerverträge regeln den Erwerb von (Wohnungs-)Eigentum, Baurecht und Bestandrechten (Miete, Pacht) an erst zu errichtenden oder grundlegend zu erneuernden Gebäuden (Wohnungen, Geschäftsräumen, sonstige Objekte).

Gesetzlich geregelt sind Bauträgerverträge im Bauträgervertragsgesetz. Dieses hat den Zweck, den Erwerber von Wohn- oder Geschäftsräumlichkeiten davor zu schützen, dass vor Fertigstellung des Objektes von ihm geleistete Zahlungen im Konkursfall des Bauträgers verloren gehen.

Das Bauträgervertragsgesetz enthält zahlreiche zwingende gesetzliche Bestimmungen, auf die bei der Vertragserrichtung zu achten ist.

Die Aufgabe des Notars bei Bauträgerverträgen besteht einerseits in der Rolle des mit dieser komplexen Materie vertrauten Vertragserrichters (im Auftrag des Bauträgers) als auch in der gesetzlich näher geregelten Rolle des Treuhänders für die Vertragsabwicklung, insbesonders der nach einem bestimmten Ratenplan durchzuführenden Kaufpreisteilzahlungen an den Bauträger.


Tauschverträge und Realteilungsverträge:

Anders als bei einem Kaufvertrag, bei dem die Gegenleistung für eine Liegenschaftsübergabe in einem Geldbetrag besteht, besteht die Gegenleistung bei einem Tauschvertrag nicht in Geld. Bei einem Liegenschaftstauschvertrag wird eine Liegenschaft gegen eine andere eingetauscht. Beide Vertragsteile sind daher zugleich Veräußerer und Erwerber einer Liegenschaft. 

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer (wie auch der Grundbuchseintragungs-gebühr) ist in Ermangelung eines in Geld zu leistenden Kaufpreises bei jedem Vertragsteil der Verkehrswert der jeweils an den anderen Vertragsteil veräußerten Liegenschaft. Dies führt bei einem nicht wertgleichen Tausch zu dem (überraschenden) Ergebnis, dass der Vertragsteil, der wertmäßig weniger erhält die höhere Grunderwerbssteuer zu tragen hat.

Tauschverträge sind entgeltliche Verträge und lösen – im Falle eines Veräußerungsgewinns – beim jeweiligen Veräußerer Immobilienertragssteuer aus.

Eine Sonderform von Tauschverträgen stellt der sog. Realteilungsvertrag dar. Bei einer Realteilung wird eine im gemeinsamen Miteigentum mehrerer Eigentümer stehende Liegenschaft real – dh. der Fläche nach – aufgeteilt. Dabei verzichten die einzelnen Miteigentümer auf ihren Anteil an der Gesamtfläche der Liegenschaft und erhalten dafür Alleineigentum an einer bestimmten Teilfläche.

Unter bestimmten Voraussetzungen sind Realteilungsverträge von der Grunderwerbssteuer befreit. Voraussetzung dafür ist jedenfalls, dass die real zu teilende Liegenschaft eine „wirtschaftliche Einheit“ im Sinne der einschlägigen steuerlichen Richtlinien darstellt.

Eine eingehende Beratung zur Vorbereitung solcher Verträge, vor allem auch zur Vermeidung unnötiger steuerlicher Belastungen ist daher dringend zu empfehlen.


Dienstbarkeiten:

Eine Dienstbarkeit – auch Servitut genannt – ist das beschränkte Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Dabei verpflichtet sich der Eigentümer der fremden Sache (Dienstbarkeitsgeber), etwas zu dulden oder zu unterlassen. Der Servitutsberechtigte (Dienstbarkeitsnehmer) ist verpflichtet, das recht an der fremden Sache schonend auszuüben.

Unterschieden wird zwischen Grunddienstbarkeiten und persönlichen Dienstbarkeiten.

Bei Grunddienstbarkeiten ist das Recht zur Ausübung der Dienstbarkeit mit dem Eigentum an einem bestimmten Grundstück (herrschendes Gut) verbunden. Sie gehen daher auf alle Rechtsnachfolger im Eigentum des herrschenden Gutes über. Die häufigsten Grunddienstbarkeiten sind Wege- Weide- und Wasser(leitungs)rechte.  

Persönliche Dienstbarkeiten stehen einer bestimmten Person zu, gehen daher grundsätzlich nicht auf Rechtsnachfolger der berechtigten Person über, enden daher spätestens mit dem Ableben der berechtigten Person. Häufig haben persönliche Dienstbarkeiten  die Versorgung von Liegenschaftsübergeber bzw. deren nahen Angehörigen zum Gegenstand, z.B. Wohnrecht, Fruchtgenussrecht.

Für die Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch ist ein beglaubigt unterschriebener Vertrag erforderlich, für die Eintragung im Grundbuch sind darüber hinaus gewisse inhaltliche Anforderungen zu erfüllen.

Zu beachten ist auch, dass die entgeltliche Einräumung einer Dienstbarkeit einer Rechtsgeschäftsgebühr in Höhe von 2% des vereinbarten Entgelts unterliegt.