Kaufverträge und Schenkungsverträge in Judenburg im Murtal

Beim Kauf eines Grundstücks ist unbedingt zu prüfen, ob eine Zufahrt zu einer öffentlichen Straße gegeben ist. Dies ist nicht immer der Fall. Eine Ersatzlösung besteht darin, dass die Zufahrt über das Grundstück des Nachbarn vertraglich geregelt und auch im Grundbuch eingetragen wird. Dieses vertraglich geregelte Recht wird Geh- und Fahrtrecht genannt.

Mit einem Wohnungseigentumsvertrag wird erstmalig an den Wohnungen eines Hausers ein rechtliches Nutzungs- und Verfügungsrecht begründet. Diesem liegt dabei ein schriftliches Gutachten zugrunde. In diesem Gutachten werden die einzelnen Eigentumswohnungen des Hauses genau beschrieben und die einzelnen Bestandteile genau geführt. Neben den Bestandteilen der einzelnen Wohnungen werden in diesem Gutachten auch jene Räume und Flächen angeführt, die nicht zu einer einzelnen Wohnungseigentumseinheit gehören, sondern dem Nutzen aller Eigentümer der Eigentumswohnungen des konkreten Hauses dienen.

Um Eigentum an einer Liegenschaft zu erwerben, muss beim zuständigen Grundbuchsgericht um "Einverleibung" des Eigentumsrechts angesucht werden. Denn erst mit Eintragung im Grundbuch, und nicht wie vielfach geglaubt mit Bezahlen des Kaufpreises, ist der Käufer auch der Eigentümer. Der Notar hat den direkten Draht zum Grundbuch. Seine professionelle Unterstützung ist gefragt. In der Regel kann ein Kaufvertrag nämlich nicht sofort nach seiner Unterfertigung im Grundbuch einverleibt werden. Zuvor muss meistens die Lastenfreistellung des Grundstücks durchgeführt werden, d.h. eingetragene Pfandrechte und sonstige nicht übernommene Lasten wie z.B. Belastungs- und Veräußerungsverbote müssen gelöscht werden. Andererseits müssen zunächst die Grunderwerbssteuer eingezahlt und eventuell erforderliche Genehmigungen von Behörden wie Grundverkehrsbehörde eingeholt werden. Der Notar kann das Grundbuchsgesuch zusammen mit den notwendigen Dokumenten beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Der Beschluss über die Eintragung des Eigentumsrechtes wird den Vertragsparteien und dem Notar zugestellt. Der Käufer erhält vom Notar anschließend einen Grundbuchsauszug, der die aktuellen Eigentumsverhältnisse abbildet und damit bestätigt.

Beim Immobilienkauf gibt es eine Vielzahl rechtlicher und steuerlicher Schritte zu beachten. Zuverlässige Beratung und Rechtssicherheit kann der Notar bieten. Wichtige steuerliche Eckpunkte sind folgende:

• Der Kauf einer Immobilie (zB. Eigentumswohnung oder Grundstück mit Haus) löst mit dem rechtswirksamen Abschluss eines Kaufvertrages Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% des Kaufpreises, mindestens jedoch des Grundstückswertes, aus.
• Wird der Kaufpreis duch einen Bankkredit fremdfinanziert und verlangt die Bank als Sicherheit die grundbücherliche Eintragung des Pfandrechtes, so fällt zusätzlich eine Gerichtsgebühr in Höhe von 1,2% der im Grundbuch einzutragenden Pfandsumme an.
• Zudem werden weitere 1,1% des Kaufpreises für die Eintragung des Eigentumsrechtes des Käufers im Grundbuch fällig.

Für Kaufverträge zwischen Vertragsparteien im begünstigten Personenkreis, wie etwa Ehegatten, eingetragene Partner, Verwandte/Verschwägerte in gerader Linie, Lebensgefährten mit gemeinsamen Wohnsitz, Geschwister, Neffen oder Nichten gelten mit der Änderung des Grundwerbsteuergesetzes zum 1. Jänner 2016 die grunderwerbstuerrechtlichen Regelungen wie bei Schenkungen. Dieses Berechnungsmodell sieht als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer den Grundstückswert, der in der Regel niedriger ist als der Verkehrswert, sowie eine Staffelung des Steuertarifs vor. Die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht ins Grundbuch beträgt in diesem Fall 1,1% des dreifachen Einheitswertes.

Man sollte den Kaufpreis nicht zahlen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist und die grundbücherlichen Sicherheiten vorliegen. Eigentümer einer Immobilie ist nämlich, wer im Grundbuch steht und nicht, wer den Kaufpreis bezahlt. Wird der Kaufpreis bereits vor der sogenannten Einverleibung des Eigentumsrechts bezahlt, besteht beispielsweise die Gefahr, dass der Verkäufer in Konkurs geht. Der Kaufpreis sollte deshalb zur Absicherung beider Seiten auf einem Treuhandkonto hinterlegt werden. Übernimmt ein Notar eine derartige Treuhandschaft, wird dieses im Treuhandregister des österreichischen Notariats erfasst. Die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer erfolgt erst dann, wenn alle Bedingungen zur ordnungsgemäßen Abwicklung des Kaufvertrages erfüllt sind, etwa die Lastenfreistellung des Objektes und die Eintragung des Käufers - allenfalls auch der Finanzierungsbank - im Grundbuch. Der Käufer hat also die Gewissheit, dass der Verkäufer das Geld nur dann erhält, wenn er selbst lastenfrei im Grundbuch eingetragen wird. Der Verkäufer umgekehrt ist abgesichert, dass das Geld auch tatsächlich hinterlegt und an ihn überwiesen wird. Eine Treuhandschaft dient der Absicherung der verschiedenen Interessen und schützt die Beteiligten vor unliebsamen Überraschungen.